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近5年南昌住房发展规划出炉 这些区域将重点发展

南昌市房管局喊你来提意见啦！1月17日，该局发布关于公开征求《南昌市住房发展规划(2018～2022)》意见的公示，该规划以南昌市新型城镇化发展方向，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，立足南昌市住房供需结构现状，加快构建符合南昌市情的住房保障体系和商品住房市场体系。

现状：

南昌人均住房建筑面积35.55㎡

截至2017年，南昌市城镇居民人均住房建筑面积35.55平方米，已提前实现全面建设小康社会关于人均住房建筑面积的标准；新建商品住房交易价格与城镇常住居民人均可支配月收入的比值为3.04，低于中部四省会3.5的平均水平。

《规划》(意见稿)指出，房地产投资占国内生产总值比重较大——2017年南昌市房地产开发投资790.7亿元，占国内生产总值的15.80%，在经济发展中具有重要作用。

据了解，目前南昌常住人口通过租赁住房解决住房问题的占比约8.1%，远低于一般发达国家租购比例约3:7的水平。

南昌新建住宅房价年均涨幅4.5%

2013年至2017年，南昌新建商品住房市场总体较为平稳。其中，南昌市新建商品住房年均交易面积679.48万m2，年均供销比约为1.1；南昌市新建商品住房交易价格年均涨幅4.5%，总体较为平稳。南昌存量市场发育已较为成熟。2015年至2017年，南昌市二手住房交易面积占新建商品住房交易面积的比例分别为38.92%、34.03%、47.16%，占住房市场总交易面积的比例分别为28.01%、25.39%、32.05%。

市场调控工作卓有成效。2016年10月以来南昌市先后出台了一系列房地产调控政策，对促进房地产市场平稳健康发展起到了积极的作用。

南昌中心城区保障房分配率达96.9%

记者了解到，截至2018年8月，南昌市中心城区(含新建区)70181套保障性住房已分配68004套，分配率达96.9%；其中政府投资的57242套分配率达100%。

近年来，随着棚户区改造力度的加大，2013-2017年进行了大规模拆迁，实际完成城镇房征迁建筑面积1067.1万m2，住房套数约66557套。

南昌中心城区住房总需求约29万套

规划期间，预计南昌市中心城区住房总需求约29.0万套，其中，新建商品住房需求约18万套，棚改安置住房需求约6万套，租赁住房需求约5万套。

南昌市仍为人口净流入城市，新就业大学生与外来务工人员为主要购租住房群体。规划期间，预计中心城区新增人口住房需求约12万套，其中购买住房需求约7万套，每年约1.4万套；租赁住房需求约5万套，每年约1万套。在未来南昌中心城区住房29万套总需求中，预计新增人口住房需求约12万套，其中购买住房需求约7万套，每年约1.4万套；租赁住房需求约5万套，每年约1万套；预计南昌市存量人口改善性购房需求共计11.0万套。

鉴于国家政策发生调整，南昌市今后的棚改安置方式将主要采取“实物安置”，即对棚改户居民将主要以实际房源安置为主，货币补贴为辅。如果安置住房的约6.0万套需求房源全部到位，预计因棚改产生的购房需求将很少。

问题：

住宅供应节奏与市场销售节奏不同步

《规划》(意见稿)指出，目前南昌商品住房发展存在的问题主要是住宅供应节奏与市场销售节奏存在不同步，带来阶段性供不应求或供大于求的问题。此外，南昌长期住房发展规划及相关政策等顶层设计亟待加快和推进；房地产行业发展处于转型期，房地产市场不稳定因素增多，物业管理面临诸多挑战。

新增的住房困难人群仍存在部分实物保障需求

住房保障方式分为公共租赁住房“实物保障”和“租赁补贴”两种。目前南昌部分未中签实物房源的保障对象仍存在领取租赁补贴后因贫困依旧未解决住房困难的问题。

公租房使用效率低

社会主体建设的公租房主要是面向本单位在岗职工配租，配租对象的住房和收入条件须符合国家住房保障政策。目前，南昌市部分社会主体参与了公租房建设，由于分配对象的条件限制导致使用效率偏低。

棚改安置住房规划建设慢

《规划》(意见稿)指出，“目前棚改安置房建设进度与原定的交房时限还有差距”，需要进一步加快推进。此外，由于国家政策的调整，对于棚改融资和改造标准控制越来越严，今后城市棚户区改造难度加大。

国有住房租赁企业仅有一家

机构租赁发展较为滞后。南昌市国有住房租赁企业仅有一家，目前社会住房租赁企业尚未在南昌市有项目。租赁权益保障较为不足。在市场监管、教育配套、租赁入户等方面均有较大的提升空间。

未来：

至2022年南昌将新增24万套房源

《规划》(意见稿)明确，到2022年，基本形成符合市情、购租并举的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房困难有效缓解、住房结构有所优化、居住条件明显改善、管理能级显著提升的总体目标。至2022年，南昌市计划实现新增住房有效供应约24万套，其中新建商品住房约18万套，棚改安置住房供应约6万套。

记者了解到，2019年将新增新建商品住房40000套(建筑面积约420万平方米)，住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房(实物安置为主)28390套。

力争全市住房成套率达到90%以上

规划期内，实现全市新增建设政府投资住房项目100%达到国家绿色建筑要求；力争全市住房成套率达到90%以上，住宅区物业管理总体覆盖率达到100%；生活垃圾无害化处理率达到95%，水电煤气等市政设施普及率达到100%，医疗、教育、体育、菜市场、安全监控等住区公共配套设施普及率达到100%。

南昌住房发展年度安排

2018年，新增新建商品住房约48000套(建筑面积约500万平方米)，住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房(实物安置为主)约21240套；

2019年，新增新建商品住房40000套(建筑面积约420万平方米)，住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房(实物安置为主)28390套；

2020年，新增新建商品住房30000套(建筑面积约320万平方米)，住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房(实物安置为主)10518套；

2021年，新增新建商品住房33000套(建筑面积约350万平方米)，住房租赁补贴发放家庭约2000户；

2022年，新增新建商品住房29000套(建筑面积约300万平方米)，住房租赁补贴发放家庭约2000户。

9大片区建设规划各有特色

立足南昌市新型城镇化和大都市圈发展趋势，形成适量开发中心城区，重点打造九龙湖新城、航空城和高铁东站新城，优先开发轨道交通沿线区域，注重建立生态屏障的住房空间战略。

【中心城区(含长堎组团)】将以存量改造更新为主、增量开发建设为辅，适度降低老城区的居住开发密度；

【蛟桥中心区】【长堎工业园】【青山湖西岸】将适当增加新增居住用地供应；增加各类保障性住房和租赁住房的有效供给，对老旧小区进行环境综合整治；着力加大教育、医疗等资源配置，改善居住环境，提高居住品质。

【九龙湖新城】以九龙湖新城核心区现代化居住建设与望城工业园产业发展的互动凝聚人气，提升区域综合功能，发挥对旧城区的疏解作用。

【湾里组团】在承担本地区就业岗位居住职能的同时，加快旅游度假项目规划建设，带动高端消费，建设具有南昌特色的现代化、国际化山地居住社区。

【航空城】推动瑶湖以东地区发挥后发优势，有计划、有重点的推进重大战略产业打造，完善城市基础设施和公共服务设施建设，使航空城发展成为富有魅力、宜居的现代化居住地区。

【高铁东站新城】依托高铁车站交通枢纽设施推进周边区域开发建设，突出产城融合、站城一体，完善各项城市基础设施和公共服务设施建设，促进交通、产业、城市融合发展。

【轨道交通沿线】通过与轨道交通发展相衔接，重点推进中心城区沿线地铁上盖物业开发，并推动九龙湖新城、望城工业园、航空城、高铁东站新城在地铁沿线大型居住区规划建设，打通居住区交通瓶颈，形成带状连绵与点状集聚相结合的居住布局，促进居住空间与就业空间的协调发展。

相关意见和建议请在2019年2月16日前反馈。电子邮箱：340071116@qq.com

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