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从炒房价到炒房租？监管出重拳 这几个城市小心点！

十年租房两茫茫，壹捌年，意难忘！

2018年的房租好像一把无形刺刀，深深扎在老铁身上！

不过，最近有个好消息可能会给贫血的老铁们回回血。

16日，自然资源部在其官网发布文件，住建部等部委原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

这是2017年8月28日《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》批复首批13个试点城市以来的第二批次城市。

明眼人一看就明白，政策出台的主要目就是通过供应相对廉价的集体建设用地（比如城中村）合法合规合乎安全标准的进入租赁市场，解决2018年以来愈演愈烈的租赁市场供需矛盾，进而缓解租金过快上涨的趋势。

正所谓对症下药，从租金的数据来看，本次政策涉及到的几个城市（福州、南昌、青岛、海口、贵阳），无一例外都是2018年房租上涨较快的城市！比如福州，从2018年年初的27元每平米（月）上涨到近期的36每平米（月），幅度高达30%。

从炒房价到炒房租！

东方不亮西方亮，2018楼市有怪相！

不少城市房价没房租涨得多。

仍然以福州为例，根据国家统计局最新公布的70个热点城市楼市数据，福州2018年新房价格是上涨了8.5%，二手房价格则是回落了0.3%。这两数据和上面提到过得租金上涨30%相比显然是小巫见大巫。

为什么会有如此异动？

原因有三：

1、住房不炒之下，住房租赁成为政策上少有的有资金支持的房地产板块。

在这个背景下，各大资本是蜂拥而入，一时间租房市场的热闹程度甚至超过了购房市场。

其结果正如我爱我爱原副总裁胡景晖所言：自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%~40%的价格争抢房源，导致房租暴涨。

2、要知道，在中国，计算租金收益率的租售比那是出了名的低。

绝大多数热点城市的租金收益率不到4%，而厦门更是1.5%都不到。（注：国际上，合理的租售比是1：16到1:25，折算成收益率就是4%到6%）

这么低的租售比意味着正常投入资金到租赁市场，基本上是属于赔本赚吆喝赚不到什么钱。

那么当资本冷却下来，开始计较成本的时候，提高房租就成了必经之路！

3、在资本违背市场规律的同时，热点城市，人口流量大的城市本身租房市场供需失衡也导致，租赁市场内生性的提价动力。

根据租客网的数据，各主要城市租赁市场现状均有不同程度的供需缺口

所以，对于房东（二房东）来说，何以解忧，唯有涨租！

政府出手，补BUG

甭管是资本的问题还是市场天生就畸形，反正靠市场自身的力量是没办法解决房租快速上涨的问题了。

那怎么办呢？

市场无形的手没用，就要靠政府有形的手了。

集体建设用地进入租赁市场显然就是一个非常好的办法。

首先，集体建设用地直接增加了租赁市场的供给，缓解了租赁市场的供需矛盾；其次，由于政府让利，不再把集体租赁用地征收为国有土地，再出让赚市场差价。参与租赁市场的有关资本就可以以更低的价格拿到租赁用地，从而赚得合理的收益率。

据测算，集体建设用地进入租赁市场，按照市场化的租金水平租金收益率可以达到5%。

资本方有合理的收益率之后提价的动力显然就不会很强，房租快速上涨压力也就有所缓解。

“住本位”

国家提出促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度。实则是一个住房梯度体系，根本目的是还原——“住”本位，而不是炒本位。

通过建立租房——共有产权——商品房，逐级而上，量力而为的体系，分流不同阶段的居住需求，从“住本位”的角度来稳房价。

房价的稳定预期其实又会对房租未来的上涨预期形成制约，当然反过来租赁市场的充分供应，也会对买房需求，对房价形成约束，这是一个健康的反馈过程，即以租抑买，以买抑租。

如果预计的没错，接下来，除了北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都；福州、南昌、青岛、海口、贵阳以外，像西安等热点城市也可能通过集体建设用地进入租赁市场的政策。

最后想说两点：

第一，我们中国目前看样子是照着德国所谓租购并举的调控体系去了，当然德国人是很成功的，我们能不能成功？我想肯定成！

第二，记得某位着名房地产人士说过，哪里调控就应该去哪里买房，这个思路其实确有其借鉴意义。

此前也说过，监管机构的信息是最全面的，一个城市出台调控政策必然是经过深思熟虑的，这么考虑，从投资的角度来说，上面这些涉及到的城市以及未来可能纳入到政策中来的城市都可以被作为潜在的以保值为目的的标的中来！

（来源：叶檀财经）

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