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楼市“阳春”难成“盛夏” 政策层面大面积放松的可能性不大

最近，高层对房地产的“喊话”有点密集，仅4月19日一天就两度重申“房住不炒”定位。而就在此前两天，央行参事盛松成撰文称，要警惕新一轮房价上涨，坚持房地产调控不动摇；再往前推几天，人民日报和新华社相继发文指出，放宽落户条件不等于放松房地产调控，“房住不炒”定位不变。
如此密集的“喊话”，也许是因为近期房地产“小阳春”引起了警觉。3月，房价上涨城市数量增加，二手房价格全面上涨，部分城市量价齐升。同时，1～3月，房地产开发投资增速再创新高，达到11.8%，全国商品房销售面积和销售额、房企到位资金等增速均有所反弹。部分二线城市土地市场升温，“地王”再现，溢价率大幅上升。此外，3月居民新增短期贷款创纪录，被指是资金变相流入房地产领域。再加上国家发改委出台的新型城镇化政策中要求大城市全面放开/放宽落户限制，引发了调控政策放松的猜想。总而言之，市场预期又开始躁动，房地产市场似乎又要热起来了。
近期，住建部对一季度房地产市场进行专题调研时也指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需要引起高度关注，并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。高层频频喊话，意在关键时刻稳定市场预期，防止炒作风气再度抬头。最近，部分热点城市也出台了收紧政策，如二手房成交反弹的北京，国管公积金贷款政策收紧；土拍市场过热的合肥，下调了热点区域居住土地最高限价；楼市回暖的长沙，停止二套房契税优惠政策等。
落实一城一策、因城施策的前提是坚持“房住不炒”定位，未来无论城市政府如何微调政策，这一定位不能改变。改善性需求、刚性需求、新型城镇化推进带来的新增居住需求将得到支持，而投资、投机性购房需求将继续被抑制和遏制，如呼和浩特和宁波的人才购房新政中都提到5年内不得上市交易，就是为了抑制投资投机。同时，“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标不会改变，要防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。可以预见，未来房价、地价波动幅度较大的城市仍可能被住建部约谈预警，政策可能进一步收紧。当然，市场降温明显、前期政策过严的城市也可能微调宽松。中央给了城市政府更大的调控自主权，同时也考验着他们的调控智慧。
3月房地产市场出现的变化，源于政策边际调整后带来的心理变化，说到底也属于预期问题。中央再次强调“房住不炒”，意味着政策层面大面积放松的可能性不大，在宏观经济好于预期的背景下，货币政策进一步全面放松的可能性也比较小，特别是针对房地产的“阀门”将继续紧拧，寄望楼市“小阳春”变成大反弹的“盛夏”，可能只是一种幻想。

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