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重磅新规持续发酵，房贷“超标”银行股暴跌

此前被市场看好的银行板块，昨日（1月4日）几乎集体飘绿。截至收盘，成都银行跌幅超过8%，另外还有8家银行股跌幅超过3%。  

市场分析人士认为，这或与年前监管部门加强商业银行房地产贷款集中度管理的决定有关。新规要求分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，以压降银行房地产融资风险敞口。  

记者注意到，股价大跌的银行，大部分涉及房贷余额占比“超标”。个人住房贷款、房地产开发贷，是银行零售和对公业务最优质的业务，分析人士认为，受上述新规影响，出于压降压力，未来大部分商业银行资产结构将迎较大调整。  

大跌银行或涉房贷余额占比“超标”  

2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。通知自2021年1月1日起实施。同时对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。  

按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%；县域农合机构分别是17.5%和12.5%；村镇银行分别是12.5%和7.5%。  

而今日下跌银行股，大部分正是涉房贷款超标的银行。  

Wind数据显示，目前个人住房贷款余额占比（2020年半年报数据）超标明显的主要有建设银行、招商银行、邮储银行、兴业银行、江苏银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、厦门银行。  

东吴证券银行业首席分析师马祥云在其最新报告中认为，中大型银行受政策影响比较明显。基于2020年半年报数据测算，10家上市银行的住房贷款占比超标、11家房地产贷款占比超标。  

综合来看，涉房类超标相对压力较大的是招商银行。根据马祥云的测算，招商银行2020年6月末，个人住房贷款占比25.5%，超标5.5%，房地产贷款占比34.3%，超标6.8%，政策给予4年调整期。  

中小型银行中，成都银行的调整压力相对最大，该行个人住房贷款与对公贷款均超标明显。成都银行2020年半年报显示，该行个人住房贷款占比26%，超标8.5%。  

马祥云认为，房贷投放受限对招商银行的经营客观上有一定影响。按揭贷款目前是商业银行的优质业务品种，虽然收益率不高，但不良率低、资本消耗非常少（按50%折算风险资产）。他同时认为，招商银行零售产品线丰富，相信消费贷及个人经营性贷款可能接替按揭贷款，成为未来几年新增零售贷款的主力。  

也有部分银行没有相关调整压力，比如，浙商银行、宁波银行、常熟银行等，涉房贷款存量很少。根据Wind数据统计显示，这3家银行个人住房贷款余额占比分别为5.94%、1.08%、7.81%。  

新规之下个人房贷申请会如何？  

某股份行客户经理告诉记者，目前未有进一步调整个人房贷额度的通知，不过额度管控政策一直在延续。  

“整体看，大行的房贷额度本来就多，股份行的额度相对并不多。而利率现在比较统一，预计不会有较大调整。”该客户经理表示，由于该行的个人房贷占比未超过“红线”，个人房贷额度整体压缩的可能性不是很高。  

业内观点认为，在个人住房贷款占比上限的压力下，银行在实际操作层面，可能倾向于额度、贷款利率、放款周期等方面合规的调整。不过，此房贷新规对微观个人住房贷款市场影响还是有限的。  

安信证券数据测算，从2020年半年报数据来看，披露半年报的35家上市银行中10家需要压降房地产贷款或个人住房贷款占比，压降幅度较大的以中小银行为主。假定不达标银行在监管给予的最长宽限期内平均分解压降目标，预计个人住房贷款余额少增3500亿元左右。而个人住房贷款余额压降或对房地产销售端形成小幅扰动。  

“关键是看总额，而不是绝对量。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，房贷新规对个人住房贷款市场有小幅影响，但不会形成较大的冲击。  

在卢文曦看来，房贷新规主要约束的是房贷占比过高的银行，而非每一家银行房贷的绝对值。具体一家银行而言，相对于整个贷款总额的“大水管”，个人房贷作为“小水管”的占比，可在“大水管”投放总量方面作摆布调整。中小银行可能会有不少触碰到“警戒线”的，例如招商这些超过“红线”的银行，其个人房贷会作一定调整，例如未来会降量。整体看，在国家目前各项政策的调整下，2021年的银行业个人房贷额度不会有较大的变化，房贷利率也会保持一个稳健的水平。  

上海易居房地产研究院总监严跃进表示，集中度限制并不代表个人房贷绝对规模要下降。若是考虑到后续房地产市场的变化，在一些新兴的房地产市场中，部分小型银行或仍有机会适当提高占比上限，但绝大多数银行或以收紧为主。  

资产结构将迎较大调整  

最近两年，在“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控方向下，监管部门严控房地产行业融资。  

对于上述新规，某股份制银行房地产事业部相关人士向记者透露，2019年监管部门其实就已有窗口指导，虽然没有明确设置余额占比上限，但对投放增速已有要求。  

2020年，为引导信贷资源支持实体经济，监管机构进一步限制房地产企业加杠杆，对房企划定“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比小于1倍。  

在商业银行的零售和对公业务中，个人按揭贷款和房地产开发贷款，都是最好的业务品种。眼下，步步收紧房地产相关金融监管政策，对商业银行经营产生不小的影响。  

“去年我们一直在研究给房地产行业上下游授信，但搞了一年，收效甚微。”上述人士表示，其他资产投放的增量和收益，与房地产很难相比。  

某小型城商行对公部门负责人向记者表示，该行也有调整涉房类贷款压力，但也正好趁这个机会调整资产结构，未来重点投放标准化债券，以及一些重点行业比如教育、医疗、制造等。  

结合上述新规，2021年以及未来，大部分商业银行贷款结构将不可避免需要进行较大程度调整，部分银行甚至有较大压力。  

马祥云表示，作为区域型中小城商行，过去三年成都银行的净新增人民币贷款中，住房贷款占比一直高达25%至30%，未来如果需要调整贷款结构，预计会向对公业务及小微贷款倾斜。据其测算，成都银行未来四年的净新增贷款中，个人住房贷款的占比需要压降至5%以内，而房地产行业公司贷款需压降至0%。

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