文/周博通

融资通道逼仄，还债压力迫近，2018年对各个上市房企CFO绝不是一个友好的年份。

2018年上半年，受《资管新规》落地影响，房企融资渠道受限加剧。资金面总体紧缩，房企到位资金增速下跌；多个渠道资金增速持续下滑。

部分房企依然在尝试公司债、贷款等传统的融资方式。2014年至2016年，公司债发行金额从124.9亿元增加到7683.98亿元；2017年的房企公司债发行情况呈断崖式下降，当年的金额为764.1亿元；截至今年7月初，房企公司债发行金额为905.58亿元，超过去年全年，但依然处在近年低位。

另据国家统计局数据显示，2018年上半年，房地产开发企业合计资金来源为7.9万亿元，同比上升4.6%，较上月累计值减少0.5%，其中国内贷款同比下降7.9%。

不仅资金入口越来越小，不断迫近的还债高峰不断压低上市房企的资金流“天花板”。

海通证券近期发布报告称，地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍；2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。

债务重压之下，房地产行业已经出现局部违约情况。Wind数据显示，2018年1～5月债务违约持续发酵，已发生21只债券兑付违约，涉及12家发行主体，涉及违约金额184.01亿元。

据凤凰网房产了解，涉及债务违约的主体目前仍以中小房企为主，不过伴随行业整体融资持续艰难，2018年以来，宝龙实业、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年、十几家房企的债务被中止。违约风险正向大中房企蔓延。

而从2018年下半年看，房地产企业偿债压力其中重要部分来源短期到期的债务规模，而房企现有资金能否支撑起短期债务到期还款，从一定程度反映了房企短期坏债能力的强弱。

5家房企短债资金比超1  中弘短期债务违约风险大

根据A股上市房企短期债务规模与货币资金存量，凤凰网房产对A股上市房企进行还债压力进行了梳理。

共有5家上市房企的短期债务超过企业自身的货币资金。其中中弘股份以28.55亿元的短期应还债、8.05亿元的货币资金、3.55的现金短债比位列第一。成为短期债务违约风险最高房企。

事实上，中弘股份今年以来深陷破产传闻，其债务亦行走于崩盘边缘。为了盘活存量资产、减少公司负债、降低财务费用、增加公司流动资金，中弘股份今年拟出售全资子公司如意岛公司 100%股权以缓解艰难局面。

中弘股份外，包括莱茵体育、雅戈尔、光明地产及津滨发展4家上市房企的短债现金比也超过1，存在较显著的短期还债风险。

中小房企还债难 资金压力最大年来临

从排行榜内50家A股上市房企分布看，销售额在100亿元以下的中小房企占据了半数以上。其中，在压力最大的前10家房企中，中小房企也占据了头部位置。

除了数目多、排面前，中小房企也出现货币资金规模小，还债弹性弱的问题。其中莱茵体育的货币现金只有1.34亿元，而整体中小房企的货币现金不足20亿元。

中小房企融资还债步步维艰，而大型房企的日子也不好过。

包括华发股份、泰禾集团、泛海控股、中粮地产、荣盛发展和中南建设的短债现金比超过0.5，债务问题在集团内部需引起注意。

与中小房企相比，这些年销售额普遍处在500亿元以上的品牌房企的资金弹性更大，在更强的销售周转能力下应对融资难问题回旋空间相对宽松。不过在愈发增强的融资问题也给这些企业财务高管更大压力，而今年以来也出现集中的CFO离职潮现象。

“2018年，房地产企业最重要的工作就是降低杠杆率。”中原地产首席分析师张大伟表示，在规模化竞争格局背景下，非常明显的拿地加速过程也推动了房地产企业的融资需求。但房企因为2016年替换了部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，随着调控持续，发债等渠道还有可能收紧，房企的压力将越来越大，2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。